ซื้อคอนโดพัทยาปล่อยเช่าคุ้มไหม? คำตอบตรง ๆ คือ การปล่อยเช่ารายเดือนหรือรายปีทำได้ถูกกฎหมายและสร้างรายได้ประจำได้ แต่เงินที่เหลือหลังหักค่าใช้จ่ายมักต่ำกว่าตัวเลขในโฆษณาค่อนข้างมาก ส่วนการปล่อยเช่ารายวันหรือผ่าน Airbnb โดยไม่มีใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรมถือว่าผิด พ.ร.บ.โรงแรม และกระทรวงมหาดไทยประกาศบังคับใช้อย่างเข้มงวดตั้งแต่เดือนมีนาคม 2568
สำหรับคนที่มองหาคอนโดปล่อยเช่าพัทยา เราคำนวณจากประกาศบนเว็บไซต์ของเรา ณ ต.ค. 2569 (2026) พบว่าห้องสตูดิโอมีค่าเช่ากลาง (มัธยฐาน) ราว 13,000 บาทต่อเดือน เทียบกับราคาขายกลาง 2.5 ล้านบาท ได้ผลตอบแทนก่อนหักค่าใช้จ่ายราว 6.2% ต่อปี ห้อง 1 ห้องนอนค่าเช่ากลาง 15,000 บาท ราคาขายกลาง 3.15 ล้านบาท ได้ราว 5.7% และเมื่อหักค่าใช้จ่ายตามสมมติฐานในบทความนี้จะเหลือราว 3% ต่อปี ตัวเลขทั้งหมดเป็นค่าประมาณจากราคาที่ประกาศบนเว็บไซต์ของเรา ไม่ใช่การรับประกัน และประกาศเช่าที่ใช้คำนวณมีเพียง 57 รายการ
คอนโดพัทยาให้เช่า ค่าเช่าเดือนละเท่าไร และได้ผลตอบแทนเบื้องต้นเท่าไร
เราเทียบค่าเช่ากลางของประกาศให้เช่ากับราคาขายกลางของห้องประเภทเดียวกันบนเว็บไซต์ของเรา ด้วยสูตร ค่าเช่าต่อเดือน × 12 ÷ ราคาขาย × 100 ผลที่ได้คือผลตอบแทนเบื้องต้น (Gross Yield) ซึ่งยังไม่หักค่าใช้จ่ายใด ๆ
| ประเภทห้อง | ค่าเช่ากลางต่อเดือน (จำนวนประกาศเช่า) | ราคาขายกลาง (จำนวนประกาศขาย) | ผลตอบแทนเบื้องต้นต่อปี |
|---|---|---|---|
| สตูดิโอ | ราว 13,000 บาท (12) | 2,500,000 บาท (87) | ราว 6.2% |
| 1 ห้องนอน | 15,000 บาท (39) | 3,150,000 บาท (196) | ราว 5.7% |
| 2 ห้องนอน | 26,000 บาท (6) | 6,445,000 บาท (116) | ราว 4.8% (ตัวอย่างน้อยมาก) |
ที่มา: ประกาศบนเว็บไซต์ของเรา ณ ต.ค. 2569 ทั้งราคาและค่าเช่าเป็นราคาที่ประกาศ ไม่ใช่ราคาที่ตกลงกันจริง
- ห้องเล็กได้ผลตอบแทนเบื้องต้นสูงกว่า ห้อง 2 ห้องนอนราคากลางสูงกว่าห้อง 1 ห้องนอนราว 2 เท่า แต่ค่าเช่าสูงกว่าไม่ถึง 2 เท่า
- ประกาศเช่ากระจุกที่จอมเทียน (23 รายการ) และพระตำหนัก (19 รายการ) ขณะที่ราคาขายกลางคิดจากทุกทำเล ตัวเลขจึงเป็นภาพรวม ไม่ใช่ผลตอบแทนของห้องใดห้องหนึ่ง
- ค่าเช่าห่างกันได้เกือบเท่าตัว ห้อง 1 ห้องนอนมีตั้งแต่ 12,000 ถึง 23,000 บาท ตามสภาพห้อง เฟอร์นิเจอร์ และทำเล
ดูราคาต่อตารางเมตรแยกตามทำเลได้ที่ ดัชนีราคาคอนโดพัทยา และดูห้องที่ประกาศขายได้ที่ คอนโดขายในพัทยา
ผลตอบแทนคอนโดปล่อยเช่าแบบสุทธิ: สูตรคำนวณและตัวอย่างตัวเลข
ผลตอบแทนเบื้องต้นยังไม่ใช่เงินเข้ากระเป๋า เจ้าของต้องจ่ายค่าส่วนกลางแม้ห้องว่าง ต้องเผื่อเดือนที่ไม่มีผู้เช่า ค่าซ่อม และภาษีค่าเช่า ตัวเลขที่ควรใช้ตัดสินใจจึงเป็นผลตอบแทนสุทธิ (Net Yield)
สูตรสำหรับใส่ตัวเลขของคุณเอง
- ค่าเช่าที่เก็บได้จริงต่อปี = ค่าเช่าต่อเดือน × (12 − จำนวนเดือนที่ห้องว่าง)
- ค่าใช้จ่ายต่อปี = ค่าส่วนกลาง (พื้นที่ห้อง × อัตราต่อ ตร.ม. × 12) + ค่านายหน้าหรือค่าบริหาร + เงินสำรองซ่อมแซม + ภาษีค่าเช่า
- ผลตอบแทนสุทธิ (%) = (ค่าเช่าที่เก็บได้จริง − ค่าใช้จ่ายต่อปี) ÷ เงินลงทุนทั้งหมด (ราคาห้อง + ค่าใช้จ่ายวันโอน + ค่าตกแต่ง) × 100
ตัวอย่าง: สตูดิโอ 2.5 ล้านบาท และ 1 ห้องนอน 3.15 ล้านบาท
ใช้ราคาขายกลาง ค่าเช่ากลาง และพื้นที่กลางจากเว็บไซต์ของเรา (สตูดิโอ 33 ตร.ม. ค่าเช่าปัดเป็น 13,000 บาท ส่วน 1 ห้องนอน 37 ตร.ม.) เงินลงทุนคิดเฉพาะราคาห้อง ส่วนรายการ “สมมติ” ให้เปลี่ยนเป็นตัวเลขของห้องที่คุณสนใจ
| รายการต่อปี | สตูดิโอ | 1 ห้องนอน |
|---|---|---|
| ราคาซื้อ (ราคาขายกลางบนเว็บไซต์) | 2,500,000 บาท | 3,150,000 บาท |
| ค่าเช่าเต็ม 12 เดือน | 156,000 บาท | 180,000 บาท |
| ผลตอบแทนเบื้องต้น | 6.2% | 5.7% |
| หักช่วงห้องว่าง 2 เดือน (สมมติ) | −26,000 บาท | −30,000 บาท |
| ค่าเช่าที่เก็บได้จริง | 130,000 บาท | 150,000 บาท |
| หักค่าส่วนกลาง 45 บาท/ตร.ม./เดือน (สมมติ) | −17,820 บาท | −19,980 บาท |
| หักค่านายหน้าหาผู้เช่า 1 เดือนต่อสัญญา (สมมติ) | −13,000 บาท | −15,000 บาท |
| หักเงินสำรองซ่อมแซมและเฟอร์นิเจอร์ (สมมติ) | −12,000 บาท | −12,000 บาท |
| หักภาษีเงินได้: หักเหมา 30% แล้วคิดที่อัตรา 10% (สมมติ) | −9,100 บาท | −10,500 บาท |
| คงเหลือสุทธิ | 78,080 บาท | 92,520 บาท |
| ผลตอบแทนสุทธิต่อราคาซื้อ | ราว 3.1% | ราว 2.9% |
ช่วงห้องว่าง 2 เดือนต่อปีเป็นสมมติฐานของเรา เพราะยังไม่พบสถิติห้องว่างของคอนโดพัทยาที่เชื่อถือได้ ค่าส่วนกลางในประกาศขายคอนโดพัทยาที่พบอยู่ราว 35–55 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือน (โครงการหรูหรือติดทะเลอาจสูงกว่า) และหลายอาคารเก็บล่วงหน้าเป็นรายปี ส่วนภาษีจริงขึ้นกับเงินได้ทั้งปีของคุณ
ตัวเลขอ่อนไหวกับช่วงห้องว่างมาก ถ้าห้อง 1 ห้องนอนมีผู้เช่าครบ 12 เดือนและคุณหาผู้เช่าเอง ผลตอบแทนสุทธิจะเป็นราว 4.3% แต่ถ้าว่าง 4 เดือนจะเหลือราว 2.1% โดยสมมติฐานอื่นเท่าเดิม
ค่าใช้จ่ายที่ตัวอย่างนี้ยังไม่ได้รวม
- ค่าโอน คนไทยที่ซื้อห้องซึ่งราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกินอย่างละ 7 ล้านบาท จ่ายค่าธรรมเนียมการโอน 0.01% แทนอัตราปกติ 2% ของราคาประเมิน จนถึง 30 มิ.ย. 2570 ดูรายละเอียดใน ค่าโอนคอนโด 2569 และภาษีขายคอนโด
- เงินกองทุนอาคาร (Sinking Fund) และค่าตกแต่ง ถ้าต้องจ่ายเงินกองทุน จะเป็นเงินครั้งเดียว ตัวอย่างในประกาศขายอยู่ราว 300–600 บาทต่อ ตร.ม. ส่วนห้องเปล่าต้องบวกค่าเฟอร์นิเจอร์ด้วย
- ดอกเบี้ยเงินกู้ ถ้าดอกเบี้ยสูงกว่าผลตอบแทนสุทธิ ค่าเช่าจะไม่พอจ่าย สัญญากู้ที่ 2 ขึ้นไป (หลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท) ที่ทำระหว่าง 1 ก.ค. 2569 ถึง 30 มิ.ย. 2570 ได้เพดาน LTV ของ ธปท. สูงสุด 100% แต่ธนาคารยังพิจารณารายคน
- ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ให้สอบถามหน่วยงานท้องถิ่นที่ห้องตั้งอยู่ ส่วนค่าบริหารห้อง ให้ใช้ตัวเลขจากใบเสนอราคาจริง
ใครเช่าคอนโดในพัทยา: อ่านความต้องการจากตัวเลขท่องเที่ยว
ยังไม่พบสถิติทางการว่าผู้เช่าคอนโดพัทยาเป็นใครหรือเช่านานเท่าไร ตัวเลขท่องเที่ยวและโรงแรมบอกภาพความต้องการโดยรวม ไม่ใช่จำนวนผู้เช่า
- ปี 2568 ไทยมีนักท่องเที่ยวต่างชาติ 32.97 ล้านคน ลดลง 7.23% ช่วง ม.ค.–ส.ค. 2569 มี 20.94 ล้านคน ลดลง 3.08% และกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬาคาดว่าทั้งปี 2569 จะใกล้เคียงปี 2568
- ชลบุรีมีผู้มาเยือน 27.6 ล้านคนในปี 2568 ราว 61–64% เป็นคนไทย
- โรงแรมระดับกลางขึ้นไปในพัทยามีอัตราเข้าพัก 67.0% และ 65.5% ในครึ่งแรกและครึ่งหลังของปี 2568 ลดลงราว 5 จุดจากปีก่อน นี่คือตลาดระยะสั้นที่ห้องไม่มีใบอนุญาตโรงแรมแข่งโดยถูกกฎหมายไม่ได้
- ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุเมื่อ ก.ย. 2569 ว่าคอนโดชลบุรีกำลังฟื้นจากการท่องเที่ยวและความต้องการของชาวต่างชาติ และตลาดกำลังเปลี่ยนจากการลงทุนไปสู่การซื้ออยู่จริง
กลุ่มที่เหมาะกับการเช่ารายเดือนคือคนที่อยู่ยาว ตั้งแต่ 15 ก.ย. 2569 สิทธิยกเว้นวีซ่าแบบ 60 วันถูกยกเลิก และประเทศส่วนใหญ่ในกลุ่มนี้เหลือ 30 วัน คนที่จะอยู่หลายเดือนจึงต้องใช้วีซ่าประเภทอื่น เช่น วีซ่าเกษียณอายุ หรือ DTV ที่อยู่ได้ครั้งละไม่เกิน 180 วัน การเปลี่ยนแปลงนี้จะกระทบการเช่ารายเดือนแค่ไหนยังต้องติดตาม
นอกจากนี้ ข่าวบนเว็บไซต์ REIC (ก.ย. 2569) ระบุว่าความต้องการเช่าที่โตตามอุตสาหกรรมใน EEC อยู่รอบนิคมอุตสาหกรรมมากกว่าคอนโดริมหาดพัทยา ส่วน CBRE นับคอนโดพัทยาที่จะสร้างเสร็จในอนาคต ณ สิ้นปี 2568 ได้ 18,744 ยูนิต (เฉพาะโครงการราคาเฉลี่ยตั้งแต่ 2 ล้านบาทที่เปิดตัวตั้งแต่ปี 2557) ซึ่งอาจเพิ่มคู่แข่งในตลาดเช่า
โซนไหนเหมาะทำคอนโดปล่อยเช่าพัทยา: ตัวเลขรายทำเลจากประกาศของเรา
ตารางนี้ใช้ประกาศเช่า 57 รายการบนเว็บไซต์ของเรา ซึ่งถือว่าน้อย ค่าเช่ากลางของแต่ละทำเลคิดรวมทุกประเภทห้อง แต่ประกาศส่วนใหญ่เป็นห้อง 1 ห้องนอน (39 รายการ) เราจึงเทียบกับราคาขายกลางห้อง 1 ห้องนอนแบบคร่าว ๆ และคำนวณเฉพาะทำเลที่มีประกาศเช่าตั้งแต่ 10 รายการ
| ทำเล | ประกาศเช่า | ค่าเช่ากลางต่อเดือน (ต่ำสุด–สูงสุด) | ราคาขายกลาง 1 ห้องนอน (จำนวนประกาศ) | ค่าเช่าต่อปีเทียบราคา 1 ห้องนอน |
|---|---|---|---|---|
| จอมเทียน | 23 | 14,000 บาท (13,000–27,000) | 3,250,000 บาท (72) | ราว 5.2% |
| พระตำหนัก | 19 | 15,000 บาท (11,000–ราว 45,000) | 2,895,000 บาท (46) | ราว 6.2% |
| วงศ์อมาตย์ | 5 | 18,000 บาท (16,000–23,000) | 4,850,000 บาท (28) | ตัวอย่างน้อยเกินไป |
| ทัพพระยา | 5 | 12,000 บาท (12,000–13,000) | 3,125,000 บาท (8) | ตัวอย่างน้อยเกินไป |
| นาจอมเทียน | 4 | ราว 15,000 บาท (11,000–19,000) | 4,350,000 บาท (13) | ตัวอย่างน้อยเกินไป |
อีก 1 ประกาศไม่ระบุทำเล และพัทยากลางไม่มีประกาศเช่าในชุดข้อมูลนี้
- พระตำหนัก ค่าเช่าใกล้เคียงจอมเทียนแต่ราคาซื้อต่ำกว่า อัตราส่วนจึงดีที่สุดในข้อมูลชุดนี้ ดู คอนโดพระตำหนัก
- จอมเทียน มีทั้งประกาศเช่าและห้องขายมากที่สุด (ห้องขาย 161 ห้อง) ทางเลือกเยอะ แต่ต้องแข่งเรื่องค่าเช่า ดู คอนโดจอมเทียน
- วงศ์อมาตย์ ค่าเช่ากลางสูงสุดจากประกาศเพียง 5 รายการ แต่ราคาซื้อก็สูงสุดในตาราง ห้องจึงต้องเรียกค่าเช่าได้สูงกว่ามากถึงจะคุ้มเท่ากัน ดู คอนโดวงศ์อมาตย์
ถ้ายังเลือกทำเลไม่ได้ อ่าน พัทยาโซนไหนน่าอยู่ ส่วนคนที่งบไม่สูง บนเว็บไซต์ของเรามีห้องราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท 63 ห้อง ส่วนใหญ่อยู่จอมเทียน (30 ห้อง) และพระตำหนัก (14 ห้อง) ดู คอนโดพัทยาราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท ห้องราคาถูกจะคุ้มกว่าก็ต่อเมื่อเรียกค่าเช่าได้ใกล้ค่ากลาง จึงควรเช็กค่าเช่าห้องข้างเคียงในอาคารเดียวกันก่อน
คอนโดปล่อยเช่ารายวันได้ไหม: พ.ร.บ.โรงแรมและการบังคับใช้ตั้งแต่ปี 2568
ไม่ได้ ถ้าไม่มีใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรม ตาม พ.ร.บ.โรงแรม พ.ศ. 2547 การให้บริการที่พักชั่วคราวโดยมีค่าตอบแทนในเชิงธุรกิจคือ “โรงแรม” และต้องมีใบอนุญาต ส่วนที่พักที่ให้เช่าเป็นรายเดือนขึ้นไปอยู่นอกนิยามนี้ จึงควรให้ผู้เช่าอยู่จริงเป็นรายเดือนหรือนานกว่า ไม่ใช่ทำสัญญารายเดือนแต่เปลี่ยนแขกเป็นรายคืน
บทลงโทษที่ถูกอ้างถึงในข่าวการตรวจจับปี 2568 (มาตรา 15 และ 59) คือ จำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับอีกไม่เกินวันละ 10,000 บาทตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืน
- มี.ค. 2568 กระทรวงมหาดไทยและกรมการปกครองประกาศบังคับใช้กฎหมายเข้มงวดกับการปล่อยคอนโดรายวัน รวมถึง Airbnb โดยเจ้าของห้องมีความผิด และนิติบุคคลที่รู้แต่ปล่อยให้ทำก็อาจผิดด้วย ร้องเรียนได้ที่สายด่วน 1567
- 5 มี.ค. 2568 กรมการปกครองตรวจคอนโดย่านประตูน้ำ กรุงเทพฯ และดำเนินคดีตาม พ.ร.บ.โรงแรม ส่วน 8 มี.ค. 2568 รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงมหาดไทยตอบในสภาว่าห้องชุดปล่อยเช่ารายวันไม่ได้
- กระทรวงยังอ้าง พ.ร.บ.อาคารชุด ซึ่งมาตรา 17/1 ห้ามประกอบการค้านอกพื้นที่ที่จัดไว้ (การถือว่าการปล่อยรายวันเป็นการค้าคือการตีความของกระทรวง ยังไม่พบคำพิพากษายืนยัน) และข้อบังคับหลายอาคารก็ห้ามการเข้าพักระยะสั้น
ข้อบังคับอาคารที่ “อนุญาตให้ปล่อยรายวัน” ไม่ได้แทนใบอนุญาตโรงแรม ถ้ามีผู้เสนอห้องที่ปล่อยรายวันได้ ให้ขอดูใบอนุญาตจริงก่อน ส่วนร่าง พ.ร.บ.สถานที่พักแรม ที่มีรายงานว่าจะให้เจ้าของห้องเพียงแจ้งหรือจดทะเบียนแทนการขอใบอนุญาต ณ ต.ค. 2569 ยังไม่พบว่าประกาศใช้ และสถานะยังไม่ชัด
ภาษีค่าเช่าคอนโด: หักเหมา 30% และยื่น ภ.ง.ด.94 กับ ภ.ง.ด.90
ค่าเช่าเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(5) แห่งประมวลรัษฎากร สำหรับอาคารซึ่งรวมถึงห้องชุดคอนโด เจ้าของเลือกหักค่าใช้จ่ายได้แบบเหมา 30% หรือหักตามจริงซึ่งต้องมีหลักฐาน
- ค่าเช่าที่ได้รับเดือน ม.ค.–มิ.ย. ยื่นแบบ ภ.ง.ด.94 ภายใน ก.ค.–ก.ย. ของปีเดียวกัน
- ค่าเช่าทั้งปียื่นในแบบ ภ.ง.ด.90 ช่วง ม.ค.–มี.ค. ของปีถัดไป และนำภาษีที่จ่ายตอนครึ่งปีมาหักได้
- ภาษีคิดรวมกับเงินได้อื่นตามอัตราก้าวหน้า 5% ถึง 35% โดยเงินได้สุทธิ 150,000 บาทแรกได้รับยกเว้น
- รายได้จากการปล่อยรายวันที่ไม่มีใบอนุญาตก็ต้องเสียภาษี แต่การเสียภาษีไม่ได้ทำให้การปล่อยเช่านั้นถูกกฎหมาย
ตัวอย่าง: ห้อง 1 ห้องนอนในตารางเก็บค่าเช่าได้ 150,000 บาทต่อปี หักเหมา 30% เหลือ 105,000 บาท ถ้าเงินได้ส่วนนี้อยู่ในขั้นอัตรา 10% ภาษีจะราว 10,500 บาท ถ้าอยู่ขั้น 20% จะราว 21,000 บาท ตรวจกำหนดเวลายื่นแบบล่าสุดได้ที่ เว็บไซต์กรมสรรพากร
สัญญาเช่าและหน้าที่ของผู้ให้เช่า: ตม.30 เงินประกัน และค่าส่วนกลาง
- แจ้ง ตม.30 เมื่อผู้เช่าเป็นชาวต่างชาติ ตามมาตรา 38 พ.ร.บ.คนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 เจ้าบ้าน เจ้าของ หรือผู้ครอบครองที่พักต้องแจ้งตรวจคนเข้าเมืองภายใน 24 ชั่วโมงนับแต่คนต่างด้าวเข้าพัก ยื่นได้ที่สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองในพื้นที่ ทางไปรษณีย์ลงทะเบียน หรือออนไลน์ ดู ขั้นตอนการแจ้งที่พักคนต่างด้าว
- สัญญาเช่าเกิน 3 ปี ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน มิฉะนั้นบังคับได้เพียง 3 ปี (ป.พ.พ. มาตรา 538) สัญญารายปีไม่ต้องจดทะเบียน แต่ควรทำเป็นหนังสือ
- เงินประกัน แนวปฏิบัติที่พบทั่วไปในพัทยาคือเงินประกัน 2 เดือนและค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน ควรแนบรายการทรัพย์สินพร้อมรูปถ่ายไว้กับสัญญา
- ค่าส่วนกลางเป็นหน้าที่ของเจ้าของ แม้ห้องจะว่าง ผู้เช่าจ่ายแทนเมื่อสัญญาระบุเท่านั้น ถ้าค้างชำระ นิติบุคคลเรียกเงินเพิ่มได้ไม่เกิน 12% ต่อปี หรือไม่เกิน 20% ต่อปีเมื่อค้างตั้งแต่ 6 เดือน และจะโอนขายห้องไม่ได้จนกว่าจะมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้
- ค่าไฟและค่าน้ำ ระบุให้ชัดว่าคิดตามอัตราของการไฟฟ้าและการประปา หรืออัตราที่อาคารกำหนด
บริหารเองหรือจ้างมืออาชีพ: ทางเลือกในการดูแลห้องเช่า
รูปแบบการบริหารมีผลทั้งต่อเวลาของคุณและผลตอบแทนสุทธิ ค่าบริการให้ยึดใบเสนอราคาจริงของแต่ละราย
| ทางเลือก | เหมาะกับใคร | ข้อควรระวัง |
|---|---|---|
| บริหารเองทั้งหมด | เจ้าของที่อยู่พัทยาหรือมาได้บ่อย | ใช้เวลามาก ทั้งหาผู้เช่า ทำสัญญา แจ้ง ตม.30 และดูแลงานซ่อม |
| ใช้นายหน้าหาผู้เช่า | ดูแลห้องเองได้แต่ไม่มีเวลาหาผู้เช่า | ตกลงค่านายหน้าเป็นลายลักษณ์อักษร |
| บริษัทบริหารห้องเช่าครบวงจร | เจ้าของที่อยู่ไกล | ขอใบเสนอราคา และตกลงให้ชัดว่าใครยื่น ตม.30 |
| โครงการที่โฆษณาการันตีค่าเช่า | ผู้ที่ไม่อยากบริหารเองเลย | ตัวเลขการันตีเป็นข้อเสนอทางการตลาด ไม่ใช่ข้อมูลตลาด ตรวจสัญญาว่าใครจ่าย นานกี่ปี และถ้าเช่ารายวันต้องมีใบอนุญาตโรงแรม |
ไม่ว่าเลือกแบบไหน ถ้าห้องถูกนำไปปล่อยรายวัน เจ้าของก็อาจมีความผิด จึงควรเขียนในสัญญาจ้างว่าให้เช่าเฉพาะรายเดือนขึ้นไป
เช็กลิสต์ก่อนซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า
- คำนวณผลตอบแทนสุทธิด้วยค่าส่วนกลาง พื้นที่ และค่าเช่าห้องข้างเคียงของอาคารนั้นจริง ไม่ใช่ตัวเลขในโบรชัวร์
- เทียบราคาต่อ ตร.ม. กับดัชนีราคาของเรา เพราะราคาซื้อคือตัวแปรที่คุณคุมได้มากที่สุด
- ขอดูข้อบังคับนิติบุคคลว่าห้ามการเข้าพักระยะสั้นหรือไม่ และดูว่าอาคารมีห้องประกาศให้เช่าแข่งอยู่มากแค่ไหน
- คิดเรื่องขายต่อ ถ้าจะขายให้ชาวต่างชาติ อาคารต้องมีโควต้าต่างชาติเหลือในวันโอน (เพดาน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมด ไม่ใช่ของจำนวนห้อง) อาคารที่โควต้าเต็มขายต่อได้เฉพาะคนไทย
- อย่าหวังกำไรจากราคาที่จะขึ้น ดัชนีราคาคอนโดใหม่ชลบุรีของ REIC ไตรมาส 2/2569 เพิ่มเพียง 0.5% จากปีก่อน และมาจากต้นทุน ไม่ใช่ความต้องการ
- ปล่อยเช่ารายเดือนขึ้นไปเท่านั้น เตรียมแจ้ง ตม.30 ยื่นภาษี และกันเงินสำรองสำหรับช่วงห้องว่าง
สรุป: ซื้อคอนโดปล่อยเช่าคุ้มไหม และเหมาะกับใคร
ถ้าคุณต้องการรายได้ที่ถูกกฎหมายและถือทรัพย์ระยะยาวได้ การซื้อคอนโดพัทยาเพื่อปล่อยเช่ารายเดือนทำได้จริง ห้องราคากลางให้ผลตอบแทนก่อนหักค่าใช้จ่ายราว 6% และเหลือราว 3% หลังหักค่าใช้จ่ายตามสมมติฐานของเรา ตัวเลขจะดีขึ้นเมื่อซื้อได้ต่ำกว่าค่ากลางและได้ผู้เช่าที่อยู่ยาว แต่ไม่ควรซื้อโดยหวังรายได้จากการปล่อยรายวันโดยไม่มีใบอนุญาต
ถ้าอยากให้เราช่วยคัดห้องในจอมเทียน พระตำหนัก หรือวงศ์อมาตย์ และคำนวณตามสูตรนี้ด้วยค่าส่วนกลางและค่าเช่าของอาคารจริง ติดต่อเราทาง LINE แจ้งงบประมาณและทำเลที่สนใจ แล้วเราจะส่งรายการห้องที่เหมาะให้พิจารณา
ข้อมูลกฎหมายและภาษีในบทความนี้เป็นข้อมูล ณ ต.ค. 2569 กฎอาจเปลี่ยนได้ ควรให้ทนายความหรือที่ปรึกษาภาษีตรวจสอบกรณีของคุณก่อนตัดสินใจ
