ค่าโอนคอนโด 2569 อัตราปกติคือ 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ของทางราชการ ไม่ใช่ของราคาซื้อขาย และถ้ากู้ธนาคารจะมีค่าจดจำนองอีก 1% ของวงเงินจำนอง (สูงสุด 200,000 บาท) แต่ปีนี้ (2026) ค่าธรรมเนียมทั้งสองรายการเหลืออย่างละ 0.01% สำหรับผู้ซื้อคนไทยที่เข้าเงื่อนไข เพราะคณะรัฐมนตรี (ครม.) มีมติเมื่อ 30 มิ.ย. 2569 ต่ออายุมาตรการลดค่าโอนและค่าจดจำนองไปถึง 30 มิ.ย. 2570 ผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย ราคาซื้อขายและราคาประเมินต้องไม่เกินอย่างละ 7 ล้านบาท ถ้ากู้ วงเงินจำนองต้องไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา และใช้ได้ทั้งคอนโดมือหนึ่งและมือสอง
สิ่งที่ไม่ได้ลดคือภาษีขายคอนโด ผู้ขายยังเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายที่คิดจากราคาประเมินตามจำนวนปีที่ถือครอง บวกภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ถ้าขายภายใน 5 ปีและไม่เข้าข้อยกเว้น หรืออากรแสตมป์ 0.5% แทนเมื่อไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ทั้งหมดชำระที่สำนักงานที่ดินในวันโอน ด้านล่างมีตารางสรุป สูตรทีละขั้น และตัวอย่างคำนวณคอนโดพัทยา 2 กรณี (ข้อมูล ณ ต.ค. 2569)
ค่าโอนคอนโด 2569 มีอะไรบ้าง ใครจ่ายอะไร
เมื่อผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา ค่าใช้จ่ายที่ชำระให้รัฐในวันโอนห้องชุดมี 5 รายการ แต่ไม่ได้เกิดครบทุกครั้ง ภาษีธุรกิจเฉพาะกับอากรแสตมป์ใช้แทนกัน และค่าจดจำนองมีเฉพาะเมื่อผู้ซื้อกู้ธนาคาร
| รายการ | ฐานที่ใช้คำนวณ | อัตรา | ใครจ่าย (กฎหมาย/ธรรมเนียม) | ต้องจ่ายเมื่อไหร่ |
|---|---|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมการโอน | ราคาประเมิน | 2% หรือ 0.01% ถ้าเข้ามาตรการ (ถึง 30 มิ.ย. 2570) | ตกลงกันได้ มือสองมักแบ่งคนละครึ่ง | ทุกครั้งที่จดทะเบียนขาย |
| ค่าจดทะเบียนจำนอง | วงเงินจำนอง | 1% สูงสุด 200,000 บาท หรือ 0.01% ถ้าเข้ามาตรการ | ผู้ซื้อที่กู้เงิน (ตามธรรมเนียม) | เมื่อกู้และจดจำนองห้อง |
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย | ราคาประเมิน | ขั้นบันได 5–35% หลังหักค่าใช้จ่ายเหมาตามปีที่ถือครอง | ผู้ขาย | ทุกครั้งที่ขาย ไม่ว่าถือครองกี่ปี |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ | ราคาขายหรือราคาประเมินที่สูงกว่า | 3.3% | ผู้ขาย | ขายภายใน 5 ปี เว้นแต่มีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปีหรือได้มาโดยมรดก |
| อากรแสตมป์ | ราคาขายหรือราคาประเมินที่สูงกว่า | 0.5% | ผู้ขาย | เมื่อไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ |
ราคาประเมินคือราคาประเมินทุนทรัพย์ที่กรมธนารักษ์กำหนด ซึ่งสำหรับคอนโดพัทยามักต่ำกว่าราคาซื้อขายจริง ถ้าผู้ขายเป็นนิติบุคคล จะเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลหัก ณ ที่จ่าย 1% ของราคาขายหรือราคาประเมินที่สูงกว่าแทนสูตรของบุคคลธรรมดา รายละเอียดค่าธรรมเนียมและวิธีคำนวณภาษีดูได้จากคู่มือค่าธรรมเนียม ภาษี และอากรของกรมที่ดิน
ใครจ่ายค่าโอนเป็นเรื่องที่ตกลงกันได้ ตลาดมือสองมักแบ่งคนละครึ่ง ผู้ขายรับภาษีทั้งหมด และผู้ซื้อที่กู้จ่ายค่าจดจำนอง แต่ทุกอย่างต่อรองได้ จึงควรเขียนให้ชัดในสัญญาจะซื้อจะขาย
ลดค่าโอนเหลือ 0.01% ปี 2569–2570: ใครได้สิทธิ์ ใช้ได้ถึงเมื่อไหร่
รอบนี้ต่อจากมาตรการปี 2568 ที่ ครม. อนุมัติเมื่อ 8 เม.ย. 2568 และหมดอายุ 30 มิ.ย. 2569 ครม. ต่ออายุอีก 1 ปีในวันเดียวกัน โดยมีผลตั้งแต่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา (มีรายงานว่าเริ่ม 1 ก.ค. 2569) ถึง 30 มิ.ย. 2570
เงื่อนไขที่ต้องผ่านทุกข้อ
- ผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย ชาวต่างชาติและนิติบุคคลไม่ได้สิทธิ์
- ราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกินอย่างละ 7 ล้านบาทต่อหน่วย ถ้าตัวใดเกินต้องจ่ายอัตราปกติเต็ม ไม่มีลดบางส่วน
- ถ้ากู้ วงเงินจำนองต้องไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา และต้องจดจำนองพร้อมการโอนจึงจะได้ค่าจดจำนอง 0.01%
- เป็นห้องชุดที่จดทะเบียนตามกฎหมายอาคารชุด หรือบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ และที่ดินพร้อมอาคารเหล่านี้
- ไม่ใช่การขายเฉพาะส่วน
มาตรการไม่ได้จำกัดเฉพาะห้องใหม่ ค่าโอนคอนโดมือสองปี 2569 จึงลดเหลือ 0.01% ได้เช่นกัน แต่ควรยืนยันกับสำนักงานที่ดินก่อนวันนัดโอน
ประหยัดได้เท่าไหร่ และอะไรที่ไม่ได้ลด
ตัวอย่างจากข่าววันประชุม ครม.: ซื้อที่อยู่อาศัย 7 ล้านบาทและจดจำนอง 7 ล้านบาท อัตราปกติต้องจ่ายราว 210,000 บาท (ค่าโอน 140,000 บาท ค่าจดจำนอง 70,000 บาท) เมื่อเข้ามาตรการเหลือราว 1,400 บาท ตัวอย่างนี้สมมติว่าราคาประเมินเท่ากับราคาซื้อขาย ซึ่งในความเป็นจริงมักต่ำกว่า
มาตรการลดเฉพาะค่าธรรมเนียมจดทะเบียน ส่วนภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ยังเก็บอัตราปกติ ผู้ขายจึงได้ประโยชน์เฉพาะส่วนค่าโอนที่ตกลงแบ่งจ่าย
ค่าโอนคอนโด คิดยังไง: สูตรค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนอง
- ค่าธรรมเนียมการโอน = ราคาประเมิน × 2% หรือ × 0.01% ถ้าเข้ามาตรการ เช่น ห้องราคาประเมิน 1,500,000 บาท ค่าโอนปกติ 30,000 บาท ถ้าเข้ามาตรการเหลือ 150 บาท
- ค่าจดจำนอง = วงเงินจำนอง × 1% (สูงสุด 200,000 บาท) หรือ × 0.01% ถ้าเข้ามาตรการ เช่น กู้ 1,500,000 บาท ค่าจดจำนองปกติ 15,000 บาท ถ้าเข้ามาตรการเหลือ 150 บาท
ฐานของค่าโอนคือราคาประเมินเท่านั้น ส่วน “ราคาที่สูงกว่า” ใช้กับภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์ ถ้าคิดค่าโอนจากราคาขาย ตัวเลขจะสูงเกินจริง
ภาษีขายคอนโด 2569: ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายคิด 4 ขั้น
ภาษีนี้ไม่ได้คิดจากกำไร แต่ใช้ราคาประเมินเป็นเงินได้ แม้ขายขาดทุนก็ยังถูกหัก โดยสำนักงานที่ดินหักไว้ในวันจดทะเบียนตามขั้นตอนนี้
- หักค่าใช้จ่ายเหมาจากราคาประเมินตามจำนวนปีที่ถือครอง (ตารางด้านล่าง) ถ้าได้มาโดยมรดกหรือการให้โดยเสน่หา หักเหมา 50%
- หารส่วนที่เหลือด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ได้เงินได้เฉลี่ยต่อปี
- คิดภาษีตามอัตราขั้นบันไดของภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
- คูณภาษีที่ได้ด้วยจำนวนปีที่ถือครอง
| จำนวนปีที่ถือครอง | หักค่าใช้จ่ายเหมา | ส่วนที่เหลือเป็นเงินได้ |
|---|---|---|
| 1 ปี | 92% | 8% |
| 2 ปี | 84% | 16% |
| 3 ปี | 77% | 23% |
| 4 ปี | 71% | 29% |
| 5 ปี | 65% | 35% |
| 6 ปี | 60% | 40% |
| 7 ปี | 55% | 45% |
| 8 ปีขึ้นไป | 50% | 50% |
อัตรานี้เป็นไปตามพระราชกฤษฎีกา ฉบับที่ 165 (พ.ศ. 2529) หน้าคู่มือของกรมที่ดินพิมพ์อัตรา 1 ปีเป็น 62% ซึ่งคลาดเคลื่อน ที่ถูกต้องคือ 92%
| ช่วงเงินได้เฉลี่ยต่อปี (บาท) | อัตราภาษีของเงินได้ช่วงนั้น |
|---|---|
| ไม่เกิน 300,000 | 5% |
| 300,001–500,000 | 10% |
| 500,001–750,000 | 15% |
| 750,001–1,000,000 | 20% |
| 1,000,001–2,000,000 | 25% |
| 2,000,001–5,000,000 | 30% |
| เกิน 5,000,000 | 35% |
การคำนวณนี้ไม่ได้รับยกเว้นเงินได้ 150,000 บาทแรกแบบการยื่นภาษีประจำปี จึงคิด 5% ตั้งแต่บาทแรกถึง 300,000 บาท ระวังตัวอย่างคำนวณเก่าที่ยังใช้อัตราภาษีก่อนปีภาษี 2560
ตัวอย่างกรณีที่เงินได้เฉลี่ยเกินขั้นแรก: ห้องราคาประเมิน 6,000,000 บาท ถือครอง 2 ปี หักเหมา 84% เหลือ 960,000 บาท หาร 2 ได้ 480,000 บาทต่อปี ภาษีต่อปีคือ 300,000 × 5% + 180,000 × 10% = 33,000 บาท คูณ 2 ปีเท่ากับ 66,000 บาท
นับจำนวนปีที่ถือครองอย่างไร
นับแบบปีปฏิทินตั้งแต่ปีที่ได้มาถึงปีที่โอน เศษของปีนับเป็น 1 ปี และนับได้สูงสุด 10 ปี สูตรคือ ปีที่ขาย − ปีที่ได้มา + 1 เช่น ซื้อธันวาคม 2568 ขายมกราคม 2569 นับเป็น 2 ปี
เพดาน 20% และภาษีสุดท้าย
ถ้าได้มาโดยมรดก หรือได้มาโดยไม่ได้มุ่งในทางการค้าหรือหากำไร ภาษีที่คำนวณได้ต้องไม่เกิน 20% ของราคาขาย ซึ่งในการคำนวณนี้คู่มือภาษีของกรมสรรพากรใช้ราคาประเมินเป็นราคาขาย และเลือกให้ภาษีที่ถูกหักเป็นภาษีสุดท้ายได้ โดยไม่ต้องนำไปรวมยื่นแบบ ภ.ง.ด.90 ประจำปี เพดานนี้แทบไม่มีผลกับการขายคอนโดทั่วไป
ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรืออากรแสตมป์ 0.5%: ขายคอนโดต้องเสียตัวไหน
ผู้ขายเสียอย่างใดอย่างหนึ่ง ไม่ใช่ทั้งคู่ ภาษีธุรกิจเฉพาะคือ 3% บวกภาษีท้องถิ่น 10% ของภาษีนั้น รวม 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมินที่สูงกว่า เกิดขึ้นเมื่อบุคคลธรรมดาขายภายใน 5 ปีนับจากวันที่ได้มา โดยนับวันชนวัน แต่ถ้าเข้าข้อใดข้อหนึ่งต่อไปนี้ก็ไม่ต้องเสีย
- ขายหลังถือครองเกิน 5 ปี
- ห้องเป็นที่อยู่อาศัยหลัก และผู้ขายมีชื่อในทะเบียนบ้านของห้องตั้งแต่ 1 ปีขึ้นไปนับจากวันที่ได้มา
- ได้ห้องมาโดยมรดก
เมื่อไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ผู้ขายจะเสียอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมินที่สูงกว่าแทน (1 บาทต่อทุก 200 บาทหรือเศษของ 200 บาท)
จุดที่พลาดบ่อยคือวิธีนับเวลา ภาษีธุรกิจเฉพาะนับ 5 ปีแบบวันชนวัน แต่ภาษีเงินได้นับปีปฏิทิน เช่น ซื้อธันวาคม 2564 โอนขายมกราคม 2569 ภาษีเงินได้นับเป็น 6 ปี แต่ถ้านับวันชนวันยังไม่ถึง 5 ปี จึงยังต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ เว้นแต่มีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี ถ้าใกล้ครบ 5 ปีแล้ว การเลื่อนวันโอนอีกไม่กี่เดือนอาจประหยัดได้หลายหมื่นบาท (ส่วนต่างภาษีธุรกิจเฉพาะกับอากรแสตมป์ ดูกรณี A ด้านล่าง)
ถ้าซื้อไว้อยู่เองและอาจขายภายใน 5 ปี ควรย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านของห้องตั้งแต่รับโอน ส่วนห้องที่ซื้อไว้ปล่อยเช่าและไม่เคยเป็นที่อยู่อาศัยหลักจะไม่เข้าเงื่อนไขนี้ ต้องถือครองให้เกิน 5 ปีจึงจะพ้นภาษีธุรกิจเฉพาะ เรื่องการปล่อยเช่าอ่านต่อได้ที่ซื้อคอนโดพัทยาปล่อยเช่า คุ้มไหม
ตัวอย่างคำนวณค่าโอนคอนโดมือสองและภาษีขายในพัทยา 2 กรณี
ราคาขายในตัวอย่างอ้างอิงข้อมูลประกาศขายบนเว็บไซต์ของเรา ณ ต.ค. 2569 (ราคาที่ผู้ขายตั้ง ไม่ใช่ราคาปิดการขาย) ราคาประเมินเป็นตัวเลขสมมติ และยอดจริงคือยอดที่สำนักงานที่ดินคำนวณในวันโอน ทั้งสองกรณีสมมติว่าผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา ผู้ซื้อเป็นคนไทยที่เข้าเงื่อนไข 0.01% และแบ่งค่าโอนคนละครึ่ง
กรณี A: สตูดิโอพระตำหนัก 2.1 ล้านบาท ขายก่อนครบ 5 ปี ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน
- ราคาขาย 2,100,000 บาท คือราคาประกาศขายมัธยฐานของห้องสตูดิโอในคอนโดย่านพระตำหนักบนเว็บไซต์ของเรา จาก 25 ประกาศ
- ราคาประเมิน (สมมติ) 1,500,000 บาท
- ซื้อมีนาคม 2567 โอนขายพฤศจิกายน 2569: นับปีปฏิทินได้ 3 ปี และนับวันชนวันยังไม่ถึง 5 ปี
- ผู้ขายไม่ได้อยู่เองและไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านของห้อง
- หักค่าใช้จ่ายเหมา 3 ปี 77%: 1,500,000 × 23% = 345,000 บาท
- หารด้วย 3 ปี: 345,000 ÷ 3 = 115,000 บาทต่อปี
- คิดภาษีขั้นบันได: 115,000 บาทอยู่ในขั้นแรก 5% ได้ 5,750 บาทต่อปี
- คูณกลับ 3 ปี: 5,750 × 3 = 17,250 บาท ต่ำกว่า 20% ของทั้งราคาประเมินและราคาขายมาก เพดานจึงไม่มีผล
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ: 3.3% × 2,100,000 (ราคาขายสูงกว่าราคาประเมิน) = 69,300 บาท ไม่ต้องเสียอากรแสตมป์
- ค่าโอน: อัตราปกติ 2% × 1,500,000 = 30,000 บาท เข้ามาตรการเหลือ 0.01% = 150 บาท แบ่งกันคนละ 75 บาท
| รายการ (กรณี A) | ผู้ขาย (บาท) | ผู้ซื้อ (บาท) |
|---|---|---|
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย | 17,250 | – |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% | 69,300 | – |
| ค่าโอน 0.01% แบ่งครึ่ง | 75 | 75 |
| ค่าจดจำนอง 0.01% (ถ้าผู้ซื้อกู้ 1,500,000 บาท) | – | 150 |
| รวม | 86,625 (ราว 4.1% ของราคาขาย) | 225 |
ถ้าผู้ขายอยู่ห้องนี้เองและมีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี ภาษีธุรกิจเฉพาะ 69,300 บาทจะกลายเป็นอากรแสตมป์ 0.5% × 2,100,000 = 10,500 บาท ยอดของผู้ขายเหลือ 27,825 บาท ต่างกัน 58,800 บาท ห้องในงบใกล้เคียงนี้ดูได้ที่คอนโดพัทยาราคาไม่เกิน 2 ล้าน
กรณี B: ห้องโควต้าไทย 4.5 ล้านบาท ถือครองเกิน 5 ปี
- ราคาขาย 4,500,000 บาท คือราคาประกาศขายมัธยฐานของห้องโควต้าไทยบนเว็บไซต์ของเรา จาก 137 ประกาศ (ดูห้องในช่วงนี้ได้ที่คอนโดพัทยาราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท)
- ราคาประเมิน (สมมติ) 3,400,000 บาท
- ซื้อกรกฎาคม 2563 โอนขายพฤศจิกายน 2569: นับปีปฏิทินได้ 7 ปี และนับวันชนวันเกิน 5 ปีแล้ว
- หักค่าใช้จ่ายเหมา 7 ปี 55%: 3,400,000 × 45% = 1,530,000 บาท
- หารด้วย 7 ปี: 1,530,000 ÷ 7 ≈ 218,571 บาทต่อปี
- คิดภาษีขั้นบันได: ยังอยู่ในขั้นแรก 5% ได้ราว 10,929 บาทต่อปี
- คูณกลับ 7 ปี: ได้ 76,500 บาท (คิดจากตัวเลขก่อนปัดเศษ) ต่ำกว่าเพดาน 20% มาก
- ถือครองเกิน 5 ปีจึงไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่เสียอากรแสตมป์ 0.5% × 4,500,000 = 22,500 บาท
- ค่าโอน: อัตราปกติ 2% × 3,400,000 = 68,000 บาท เข้ามาตรการเหลือ 340 บาท แบ่งกันคนละ 170 บาท
| รายการ (กรณี B) | ผู้ขาย (บาท) | ผู้ซื้อ (บาท) |
|---|---|---|
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย | 76,500 | – |
| อากรแสตมป์ 0.5% | 22,500 | – |
| ค่าโอน 0.01% แบ่งครึ่ง | 170 | 170 |
| รวม | 99,170 (ราว 2.2% ของราคาขาย) | 170 |
ขายคอนโดให้ชาวต่างชาติ: ค่าโอนเต็ม 2% ไม่ได้ลด
มาตรการ 0.01% ให้เฉพาะผู้ซื้อบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย ถ้าขายให้ชาวต่างชาติ ค่าโอนคิดเต็ม 2% ของราคาประเมิน และค่าจดจำนอง 1% ถ้ามีการจดจำนอง ในกรณี A ค่าโอนจะเป็น 30,000 บาทแทน 150 บาท ใครรับภาระส่วนนี้ต้องตกลงกันเอง ผู้ขายหลายคนพลาดเพราะตั้งงบค่าโอนไว้ที่ 0.01%
เงื่อนไขอื่นที่ต้องผ่าน: อาคารต้องมีโควต้าต่างชาติเหลือในวันโอน (ชาวต่างชาติถือรวมกันได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมด ไม่ใช่ของจำนวนห้อง) ผู้ขายต้องแจ้งสัดส่วนการถือครองของต่างชาติต่อสำนักงานที่ดิน (ในทางปฏิบัติใช้หนังสือรับรองจากนิติบุคคลอาคารชุด) และผู้ซื้อต้องมีหลักฐานเงินที่นำเข้าจากต่างประเทศตามที่กฎหมายกำหนด เช่น FET (เดิมเรียก ธต.3) ไม่น้อยกว่าราคาห้อง รายละเอียดอยู่ในบทความขายคอนโดให้ชาวต่างชาติ: ขั้นตอน โควต้า ธต.3 และเอกสารที่ต้องเตรียม
เอกสารที่ต้องเตรียมไปสำนักงานที่ดินในวันโอน
การโอนทำที่สำนักงานที่ดินที่ดูแลพื้นที่ตั้งของอาคารชุด ผู้ซื้อและผู้ขายไปเองหรือมอบอำนาจก็ได้ และจองคิวล่วงหน้าได้ผ่านระบบ e-QLands ของกรมที่ดิน เอกสารอาจต่างกันเล็กน้อยในแต่ละสำนักงาน
ฝั่งผู้ขาย
- หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) ตัวจริง ถ้าหายต้องขอใบแทนที่สำนักงานที่ดินก่อน
- หนังสือรับรองการปลอดหนี้ค่าส่วนกลางจากนิติบุคคลอาคารชุด
- บัตรประจำตัวประชาชน ทะเบียนบ้าน และทะเบียนสมรสหรือใบเปลี่ยนชื่อถ้ามี
- ถ้าไม่ไปเอง ใช้หนังสือมอบอำนาจตามแบบของกรมที่ดินสำหรับห้องชุด (อ.ช.21)
- ถ้าห้องยังติดจำนอง โดยทั่วไปต้องนัดธนาคารไถ่ถอนก่อนหรือในวันโอน
ฝั่งผู้ซื้อ
- บัตรประจำตัวประชาชนและทะเบียนบ้าน ผู้ซื้อต่างชาติใช้หนังสือเดินทางพร้อม FET หรือหนังสือรับรองจากธนาคาร
- ถ้ากู้ ให้ธนาคารจดจำนองพร้อมการโอน ซึ่งเป็นเงื่อนไขของค่าจดจำนอง 0.01% ด้วย
- เงินค่าห้องตามรูปแบบที่ตกลงไว้ เช่น แคชเชียร์เช็ค
หนังสือปลอดหนี้เป็นเงื่อนไขตามกฎหมายอาคารชุด ถ้าห้องค้างค่าส่วนกลาง สำนักงานที่ดินจะไม่จดทะเบียนโอน ผู้จัดการนิติบุคคลต้องออกหนังสือภายใน 15 วันหลังยื่นคำขอและชำระครบ ซึ่งรวมเงินเพิ่มจากการจ่ายล่าช้าด้วย จึงควรยื่นขอล่วงหน้าอย่างน้อย 15 วัน
ความเข้าใจผิดที่พบบ่อยเรื่องค่าโอนและภาษีขายคอนโด
- เข้าใจว่า 0.01% หมดไปตั้งแต่ 30 มิ.ย. 2569 ครม. ต่ออายุถึง 30 มิ.ย. 2570
- เข้าใจว่าผู้ซื้อชาวต่างชาติหรือบริษัทก็ได้ 0.01% ได้เฉพาะผู้ซื้อที่เป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย
- ดูแค่ราคาขายไม่เกิน 7 ล้านบาท ราคาประเมินและวงเงินจำนองก็ต้องไม่เกิน 7 ล้านบาทด้วย
- คิดว่ามาตรการลดภาษีขายด้วย ลดเฉพาะค่าธรรมเนียมจดทะเบียน
- คิดว่าต้องผ่านทั้งเงื่อนไข 5 ปีและทะเบียนบ้าน 1 ปีจึงจะพ้นภาษีธุรกิจเฉพาะ ผ่านข้อใดข้อหนึ่งก็พอ
- คิดว่าถือครองเกิน 5 ปีแล้วไม่มีภาษี ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายยังต้องเสียเสมอ ที่หายไปคือภาษีธุรกิจเฉพาะ
- คิดว่าภาษีขายคิดจากกำไร ภาษีเงินได้คิดจากราคาประเมินด้วยสูตรหักเหมา และไม่มีข้อยกเว้น 150,000 บาทแรก
- คิดว่าแจ้งราคาต่ำ ๆ จะประหยัดภาษี ภาษีเงินได้ใช้ราคาประเมินอยู่แล้ว ภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์คิดจากฐานที่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน เจ้าหน้าที่ยังประเมินเพิ่มจากราคาจริงได้ถ้ามีหลักฐาน และการแจ้งราคาเท็จมีความเสี่ยงทางกฎหมาย
สรุป: เช็กลิสต์ก่อนนัดวันโอน
ค่าโอนและค่าจดจำนองเหลือเพียง 0.01% เมื่อผู้ซื้อเป็นคนไทยที่เข้าเงื่อนไขและจดทะเบียนภายใน 30 มิ.ย. 2570 ส่วนผู้ขายยังต้องเตรียมภาษีตามปกติ ก่อนนัดวันโอนให้ทำตามนี้
- ตรวจราคาประเมินและลองคำนวณด้วยโปรแกรมของกรมที่ดิน
- ถ้าใกล้ครบ 5 ปี นับวันถือครองแบบวันชนวันก่อนกำหนดวันโอน
- เขียนในสัญญาให้ชัดว่าใครจ่ายรายการไหน
- ขอหนังสือปลอดหนี้ล่วงหน้าอย่างน้อย 15 วัน
- ถ้าผู้ซื้อกู้ ให้นัดจดจำนองพร้อมการโอน
ถ้ากำลังหาห้อง เลือกดูคอนโดมือสองในพัทยาทั้งหมดบนเว็บไซต์ของเรา และเทียบแนวโน้มราคาแต่ละย่านได้ที่ดัชนีราคาคอนโดพัทยา
อยากให้ช่วยประมาณค่าโอนและภาษีของห้องที่กำลังจะซื้อหรือขาย ติดต่อเราทาง LINE ส่งรายละเอียดห้องมาได้เลย เราช่วยไล่ตัวเลขและเอกสารที่ต้องใช้ก่อนวันนัดโอนได้
ข้อมูล ณ ต.ค. 2569 อัตราและมาตรการของรัฐเปลี่ยนแปลงได้ ยอดจริงยึดตามการคำนวณของสำนักงานที่ดินในวันโอน กรณีเฉพาะควรให้ทนายความหรือผู้เชี่ยวชาญด้านภาษียืนยัน
